Купля-продажа квартиры, дома, офиса в Москве и Подмосковье. Стоимость и оценка НЕДВИЖИМОСТИ в строящихся домах и на вторичном рынке.

Частный риэлтор (маклер) Владимир. Тел. 8-926-1894087. E-mail: kvartira-moscow@yandex.ru

НЕ НАСТУПАЙТЕ НА ГРАБЛИ!

УКАЗЫВАЙТЕ ПОЛНУЮ СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ В ДОГОВОРЕ!!!

На рынке недвижимости нашей страны, на мой взгляд, сложилась странная, мягко говоря, ситуация. Как правило, Продавец не согласен указывать в договоре всю цену, за которую продаёт свою квартиру, и очень часто именно по этой причине не удаётся купить понравившуюся Покупателю квартиру. Это ещё хоть как-то можно понять, когда недвижимость находится в собственности у Продавца менее 3-х лет, и при её продаже он будет вынужден заплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% с суммы, превышающей 1 млн. рублей (статья 220 п.1 п/п.1) Налогового Кодекса РФ). Продавец тем самым уходит от уплаты налога. Хотя и это не объяснение, ведь это его проблемы, он хочет или не хочет продать свою недвижимость?! И почему Покупатель должен рисковать, указывая не полную стоимость квартиры, из-за того, что Продавец не хочет платить налог?! Если же недвижимость находится в собственности более 3-х лет, то никакой налог не платится, независимо от суммы сделки. Но и в этом случае Продавец далеко не всегда соглашается показывать в договоре всю сумму сделки. И чаще всего этому способствует и настаивает на этом риэлтор, который сопровождает сделку Продавца. И здесь уже возникает вопрос: либо это от незнания элементарных законов, либо из какого-то злого умысла?! Риэлтор Продавца приводит ещё и такой аргумент, что чем выше указана стоимость квартиры, тем больше придётся заплатить нотариусу за оформление договора купли-продажи, умалчивая при этом о том, что уже давно допускается простая письменная форма договора купли-продажи без оформления у нотариуса. А ведь услуги нотариуса стоят не дёшево! Как правило, каждый риэлтор ведёт своих Клиентов к одному и тому же нотариусу (вывод делайте сами!). В подобных случаях приходится идти на хитрость, и в обход риэлтора проводить переговоры по этому вопросу непосредственно с самим собственником квартиры. Чаще всего после разъяснений законов собственник соглашается на простую письменную форму договора и указание полной стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Но иногда всё же и собственник так и не соглашается указывать всю стоимость квартиры. Как будто чего-то опасается.... Возможно, просто не хочет указывать такие баснословные суммы, которыми он обладает. Хотя бояться ему, с моей точки зрения, совершенно нечего. И даже наоборот, впоследствии могут возникнуть случаи, когда полезно было указать полную стоимость проданной квартиры. Например, в будущем этот человек приобретёт что-то очень дорогое, и вдруг к тому времени наладится в нашей стране полный контроль со стороны налоговых служб за крупными расходами физических лиц, когда могут спросить о происхождении денег, на которые приобретена дорогая вещь (как это делается во многих западных странах). В таком случае очень может пригодиться тот самый договор продажи квартиры, где полностью отражена вся сумма.
Покупатели, не задумываясь о возможных последствиях, часто соглашаются на указанные выше условия купли/продажи. А зря!!! Ведь причины такой настойчивости Продавца (не показывать всю стоимость квартиры) могут быть не такими уж безобидными, а иметь и злой умысел. Да даже и без этого может возникнуть масса обстоятельств и причин, по которым Продавец захочет вернуть свою квартиру, или его чем-либо недовольные родственники захотят оспорить договор купли/продажи. Например, Продавец продал квартиру без согласования с супругом. Конечно же, риэлтором в ходе подбора квартиры полностью проверяется юридическая чистота квартиры и все подобные сомнительные вопросы и ситуации, но, как говорится, «и на старуху бывает проруха». Поэтому, я считаю, лучше уж перестраховаться, чем потом терять свои деньги. А возможно и сам Покупатель выяснит какие-то, например, технические недостатки приобретённой квартиры (грибок, радиация, трещины в доме, аварийность дома и т.п.), которые в ходе сделки умышленно были от него скрыты, и захочет расторгнуть договор и вернуть свои уплаченные деньги. В первом случае, когда инициатором расторжения договора является Продавец, и суд вынесет решение вернуть квартиру Продавцу, то Покупателю будет возвращена сумма, указанная в договоре купли-продажи. И если сумма в договоре занижена, то никакие дополнительные расписки не помогут, а только усугубят дело, так как суд признает Покупателя недобросовестным участником сделки. Если же в договоре указана полная сумма, и Покупатель является добросовестным приобретателем, то пока Продавец не выплатит Покупателю полную сумму по сделке, никто Покупателя из квартиры не выселит, даже по суду. Тоже самое и во втором случае, когда инициатором расторжения договора купли-продажи является Покупатель: он либо получит назад все свои деньги, уплаченные за квартиру, либо намного меньшую сумму, потеряв приличное количество денег, времени и нервов.
Кроме того, при указании в договоре не полной стоимости квартиры, Покупатель лишает себя права на налоговый вычет подоходного налога в полном объёме с суммы 2 млн. руб. (статья 220 п.2 Налогового Кодекса РФ).
Рынок недвижимости – это очень большие деньги, а там, где большие деньги, всегда много рисков. Поэтому будьте осторожны и внимательны. Желаю удачи.